Federação Nacional dos Corretores de Imóveis

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ZONEAMENTO TRATA BAIRROS DIFERENTES DE SP COMO IGUAIS

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FOLHA DE S. PAULO - 25/4/2015
 
Projeto que define uso do solo em cada área será enviado por Haddad à Câmara
Lei é alvo de críticas por ignorar peculiaridades; polêmica é mais fruto de desinformação, diz secretário municipal
FERNANDA MENA
DE SÃO PAULO
 
Apesar de ser muitas cidades em uma só, São Paulo recebeu tratamento homogêneo no projeto de revisão da chamada de lei de zoneamento, a ser submetida pela gestão Fernando Haddad (PT) à Câmara nos próximos dias.
A nova legislação é complementar ao Plano Diretor, aprovado no ano passado e que definiu as diretrizes urbanísticas da capital paulista para os próximos 16 anos.
Ela visa regular aquilo que pode ser construído e quais os usos permitidos (residencial, comercial, industrial) em cada território da cidade.
O resultado deve ser sentido em vários bairros e, por legislar sobre o quintal alheio, tem sido alvo de críticas de múltiplos setores --seja pelo processo de elaboração, apontado como pouco participativo, seja por ignorar as peculiaridades de cada região ou bairro, propondo zonas genéricas e abrangentes.
 
GENÉRICO X ESPECÍFICO
 
Com isso, o mesmo tipo de construção, pensada para adensar regiões ao longo das linhas de transporte público, poderá ocupar territórios tão diferentes como a Radial Leste, o miolo da Vila Clementino (zona sul) ou as ruas tortuosas de partes da Vila Madalena (zona oeste).
"Não foi feita a leitura das necessidades dos territórios", avalia o engenheiro Ivan Maglio, ex-diretor de Planos Urbanos da prefeitura. Ele diz que, na revisão da lei em 2004, na gestão Marta Suplicy (PT), uma série de encontros com moradores em cada uma das subprefeituras pautou o quadro geral do zoneamento.
"Estão fazendo tudo ao contrário", diz Cândido Malta, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP.
"É algo imposto de cima para baixo", critica o vereador Gilberto Natalini (PV).
"São Paulo é diversa em topografia e perfil de morador. Não levaram isso em conta. É preciso adequar a cidade ao uso, e não o contrário", completa o líder da oposição Andrea Matarazzo (PSDB).Paula Santoro, também professora da FAU-USP, defende que o zoneamento seja algo simples. "E isso passa por imprecisões em relação às particularidades de cada região."
"Como a diversidade é ruim para a fiscalização, e corrupção é um dos nossos principais problemas, ter um zoneamento genérico ajuda. Assim, ninguém depende de especialistas ou de fiscais", diz ela.
O secretário de Desenvolvimento Urbano, Fernando de Mello Franco, avalia o projeto da prefeitura como "holístico, integrador e estruturante do território de São Paulo".
Ele admite, no entanto, que "o certo seria partir de uma diretriz geral ao mesmo tempo em que processos de âmbito local instruíssem o projeto de baixo para cima", como foi feito na lei hoje em vigor.
Para ele, é natural que a revisão da lei gere mobilização e críticas. "Todo mundo está interessado no que pode acontecer com seu endereço e seu bairro. A maior parte das polêmicas em torno do projeto é mais fruto de desinformação que de problemas."
 
PARTICIPAÇÃO POPULAR
 
Apresentada no final de 2014, a minuta da lei foi objeto de três audiências públicas e debates em cada macroregião. Muitos daqueles que participaram dos encontros se dizem decepcionados.
"Eu me dispus a usar meu sábado para discutir a cidade, mas fiquei com a impressão de que estava ali para ouvir, e não para falar", reclama a publicitária Jennifer Monteiro, 49, que vive na Pompeia.
Quando chegar na Câmara, a proposta voltará a ser debatida e deve sofrer alterações --a expectativa é que ela entre em vigor até 2016.
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Nova lei prevê mais que dobrar zonas reservadas para habitação de menor renda em SP, mas enfrenta resistência
Secretário diz que há 'conflito latente' em mistura de classes e admite alguns erros em demarcação de áreas
 
DE SÃO PAULO
 
"Para nós, uma ou duas ZEIS (zonas para habitação popular) não fazem nem cócegas", brinca Evaniza Rodrigues, 45, militante da União dos Movimentos de Moradia. "Queremos moradia, mas não queremos guetos. A cidade é o espaço da mistura", diz.
Para muitos, nem sempre essa mistura é bem-vinda.
As ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social) são áreas destinadas à moradia popular dividas em três faixas: HIS 1, para famílias com renda de até três salários mínimos (R$ 2.364), HIS 2, para até seis salários mínimos (R$ 4.728) e HMP, para até dez (R$ 7.880).
Esse tipo de zona concentra boa parte das polêmicas que orbitam a proposta de revisão da lei de zoneamento.
Ela prevê um aumento de mais de 100% nesses territórios em relação à lei vigente. No total, as áreas demarcadas como ZEIS correspondem a mais de cinco vezes a área da Subprefeitura de Pinheiros.
Mas a controvérsia é menos sobre a área total destinada às ZEIS e mais sobre os locais onde elas foram demarcadas --como partes de Vila Leopoldina (oeste) e Tatuapé (leste).
"Muita gente está se posicionando contra a gravação dessas zonas em seus bairros. É um conflito latente", diz Fernando de Mello Franco, secretário de Desenvolvimento Urbano. "Há bairros que se incomodaram com a proposta de coexistência de várias camadas da população."
O advogado Fábio Araújo Pereira, 39, afirma que não se trata de uma luta de classes.
"Construímos nossa casa em Itaquera a muito custo e, agora, a área foi marcada como ZEIS 1 [de favelas e loteamentos irregulares]. Cadê a ZEIS em Higienópolis e nos Jardins?", questiona Pereira, que teme ter sua casa desapropriada por uma "mixaria".
Segundo Daniel Montandon, diretor de uso e ocupação do solo da Secretaria de Desenvolvimento Urbano, não há desapropriação vinculada à demarcação de ZEIS --as construtoras podem ou não comprar os terrenos, conforme a lógica de mercado.
Pedro Luis Soares, 37, presidente da Associação Amigos da Vila Aricanduva (zona leste), teve a área de sua casa demarcada como ZEIS 3 (destinada a imóveis ociosos, encortiçados ou deteriorados).
"Não entendemos nada. Esta área é totalmente habitada", questiona. "Pior: construtores estão assediando moradores oferecendo metade dos valores praticados antes da demarcação."
O secretário de Desenvolvimento Urbano admite que alguns "equívocos na demarcação desta ou daquela zona podem existir". "Alguns foram detectados. Isso é natural. Estamos no meio do processo, corrigindo essas falhas, que são raras."
Para o presidente do Secovi, Claudio Bernardes, "um terreno marcado como ZEIS é automaticamente desvalorizado", mas os empreendimentos na maioria delas são pouco viáveis.
(FERNANDA MENA)
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Jennifer Monteiro colocou uma faixa na frente de sua casa para desmentir boato de que pretendia vender o imóvel
Para o presidente do sindicato do mercado imobiliário, os proprietários também estão especulando
 
FERNANDA MENA
DE SÃO PAULO
 
"Esta casa não está à venda, nem estará! Abaixo a verticalização da Pompeia."
Foi com uma faixa com essa mensagem na fachada de sua casa que a publicitária Jennifer Monteiro, 49, a um só tempo afugentou construtoras que rondam a região e ainda tranquilizou os vizinhos sobre os boatos --espalhados por corretores-- de que ela queria vender o imóvel.
A casa em que mora há quase 45 anos está localizada a poucos metros da estação Vila Madalena do metrô, na zona oeste de São Paulo.
Essa região integra os chamados Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, criados pelo Plano Diretor Estratégico, aprovado em 2014.
Nesses pontos, foi proposta a chamada Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU). São áreas que acompanham eixos de transporte e em cujos terrenos será permitido construir mais que no restante da cidade (pouco mais de quatro vezes a área do lote), em edificações sem limite de altura.
Tamanho potencial supervalorizou os terrenos, que viraram mina de ouro para o voraz mercado imobiliário da maior metrópole do país.
"Os corretores inventam para cada morador que as casas ao redor já foram vendidas", diz Jennifer. "Ninguém quer ser vizinho de um prédio de 40 andares", afirma.
Para o presidente do Secovi (sindicato do mercado imobiliário), Claudio Bernardes, "as pessoas podem não gostar, mas é nessas áreas que se vai construir".
"Os corretores são agressivos mesmo. Só que muita gente que mora nos eixos teve seus terrenos valorizados e reclama, mas também está especulando", diz.
"Como é possível colocar prédios numa área cuja infraestrutura é dos anos 1940 e foi montada para receber apenas casas?", questiona a publicitária.
"Quem compra apartamento de 40 m² por R$ 400 mil anda de carro. É ilusão achar que vão usar o metrô."
Para o urbanista Cândido Malta, professor emérito da FAU-USP (Faculdade de Arquitetura e Urbanismo), as ZEUs funcionarão como "um trator, que arrasa tudo".
"Sou a favor do adensamento, mas está na cara que não dá para verticalizar sem limites baseado em uma infraestrutura já existente. É uma proposta irresponsável."
Para ele, "os sistemas de circulação já estão à beira do colapso" e a proposta precisaria ter calculado o impacto do adensamento no trânsito e nas estruturas urbanas.
O secretário municipal de Desenvolvimento Urbano, Fernando de Mello Franco, afirma que apenas 20% dos terrenos das ZEUs podem, efetivamente, ser transformados.
Ele afirma que a cidade precisa crescer. "Hoje, há um deficit estimado de 227 mil domicílios. Se não fizermos nada, ele será de 770 mil. A cidade não pode parar", diz Mello Franco.
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A Zona Corredor fará a transição entre área para moradias e região mista e ampliará os usos permitidos para o imóvel
 De um lado estão os que querem ruas tranquilas; de outro, os que viram sumir os interessados em morar nessas vias
 
DE SÃO PAULO
 
O aumento de 13% nos corredores de comércio encravados nos bairros que constituem as Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER) e a ampliação da variedade de usos permitidos ali promoveram o conflito mais ruidoso da atual proposta de revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo.
As ZER estão concentradas no chamado quadrilátero burguês, composto pelos Jardins (Paulistano, Europa e América) e bairros como Alto de Pinheiros e Pacaembu.
"Esses bairros são paradigmas de planejamento urbano. São organizados e têm associações de moradores antigas e ativas, que não foram consultadas para a criação desses corredores", diz a arquiteta Lucila Lacreta, do movimento Defenda São Paulo.
A Zona Corredor (ZCORR) fará, segundo Daniel Montandon, diretor de uso do solo da Secretaria de Desenvolvimento Urbano, a transição entre zona residencial e mista, onde é possível construir prédios. É um novo tipo de zona que amplia os usos antes permitidos nessas ruas.
Para Renato Cymbalista, professor de história do urbanismo da FAU-USP, a proposta arrisca ao submeter ZER a usos comerciais variados.
"São bolsões de verde que regulam a temperatura da cidade e garantem parcela de solo permeável. Se vários imóveis ali virarem agências bancárias, por exemplo, o verde perde lugar para estacionamentos de carros", diz.
Cymbalista defende que, assim como foi feito em Nova York, Londres e Paris, as grandes casas sejam reformadas internamente para abrigar vários "apartamentos", em pequenos condomínios.
Fernando José da Costa, presidente da associação de moradores Ame Jardins, afirma que as ZCORR foram recebidas "com surpresa e preocupação". "Escolhemos morar em bairros sem comércio e sem grande circulação."
Para Marcos Ferraz, morador de uma ZER, os corredores comerciais trazem "carros pesados, violência e barulho" para essas áreas e criam um "efeito de destruição".
Segundo o secretário de Desenvolvimento Urbano, Fernando de Mello Franco, há moradores que querem usos mais diversos em suas ruas.
Paulo Bizzo, 64, é um desses moradores que pedem a legalização de ruas que, na prática, já são corredores comerciais. Ele é proprietário de uma casa na rua São Benedito, no Alto da Boa Vista.
"A rua ficou movimentada e passou a ter um escritório aqui, um pet shop ali... Quem morava, fugiu", conta ele, que transformou sua casa em escola de dança e conseguiu, por meio de uma associação de comerciantes, a inclusão da rua como ZCORR.
"Não se consegue vender nem alugar os imóveis para uso residencial e fica tudo abandonado. Queremos apenas legalizar a situação", diz Bizzo. (FM