Um projeto de lei que tramita na Câmara Legislativa Federal propõe a construção de imóveis sob medida, para locação, pelos órgãos públicos federais, estaduais e municipais, que encomendariam das construtoras os tipos de empreendimentos propícios à locação antes mesmo de sua construção.  A prática, comum no exterior e restrita ao mercado corporativo (contratos built-to-suit ou construídos para servir), já vem sendo apontada como uma tendência no Brasil.


O PL 5.505/09, de autoria do deputado Nelson Goetten (PR/SC), enfoca que o imóvel será solicitado por meio de edital, o qual divulgará aos investidores o interesse do órgão público em locar um imóvel com determinadas características. Além das características, o edital informará o prazo da locação. Se houver mais de um interessado, o órgão solicitante deverá proceder à licitação. Esta será dispensada no caso de ser ofertado um edifício já construído, que atenda as exigências do locatário.


Como justificativa para a elaboração do projeto, o deputado federal utilizou as práticas do mercado imobiliário mundial. “A tendência do mercado mundial, principalmente das grandes empresas, tais como operadores logísticos, é optar por se instalar em imóveis locados, dada a versatilidade de mudança de localização de suas plantas de acordo com o que o mercado venha a exigir. A consequência natural dessa equação é a possibilidade de se destinar cada vez mais recursos para suas atividades e não para a aquisição ou reforma de imóveis, incrementando sua produção e, consequentemente, seus resultados e performances”, justifica Goetten.


A tendência à qual o deputado se referiu são os contratos built-to-suit, ou construídos para servir. Nesse tipo de contrato, o locatário define com o futuro locador as condições do prédio que deseja alugar, como localização, tamanho da área construída e características arquitetônicas, cabendo ao locador construir o imóvel de acordo com o projeto encomendado.

Dinâmica do mercado
O PL leva em consideração a dinâmica do mercado imobiliário, o qual é marcado pelas frequentes e imprevisíveis valorização ou desvalorização dos imóveis, em grande parte em função da falta de planejamento urbano das cidades. Com isso, as empresas não mais se satisfazem em simplesmente locar um prédio ou edifício, ou porque não encontram o imóvel disponível ou as edificações existentes não atendem às suas especiais e particulares necessidades.


“Em vista disso, as empresas estão exigindo mais, a ponto de imaginarem uma locação especial, feita sob encomenda, que lhe sirva na medida certa, não ocasionando áreas ociosas ou falta de espaço, e que verdadeiramente lhes auxiliem na obtenção de lucros e resultados. Tendo por foco as atividades da empresa e tendo por obstáculos as restrições de imóveis disponíveis para locação, o mercado se viu obrigado a importar a modalidade de contratos de locação de imóveis construídos sob medida”, analisa o deputado federal.


A locação de imóveis sob medida é uma nova modalidade de contrato de locação, importada dos Estados Unidos em razão da demanda cada vez maior por imóveis exclusivos e que tem como principal característica o fato de o imóvel objeto da relação entre locador e locatário não se encontrar construído ou adaptado no momento da assinatura do contrato, somando assim a possibilidade de o locatário definir as especificações do imóvel a ser construído.

Garantia para as partes

As regras que vão reger o contrato entre as partes trarão garantias para o locador e o locatário de que o negócio seja bem-sucedido. Os imóveis sob medida, se houver mais de uma oferta, passarão por uma licitação é serão regidos pela Lei de Licitação, que determina o que será aplicado ao contrato de locação, em que o poder público figure como locatário, e a outros tipos de contratos onde o conteúdo é regido, predominantemente, pelo direito privado e tratará também das garantias contratuais, dentre elas a duração.


“É um negócio jurídico em que determinada empresa ou particular é contratada para adquirir um terreno e nele construir um imóvel específico, o qual será locado por prazo mínimo e determinado. Essa modalidade não atende apenas a necessidade de se construir um imóvel. Pode ser utilizada para adaptações, reformas e ampliações de edifícios preexistentes, adequando-os às necessidades do locatário”, diz Nelson Goetten.


Outro projeto proposto na casa, que trata do tema, é o  PL 6.562/09, do deputado Carlos Bezerra (PMDB/MT), o qual retira os contratos built-to-suit da Lei do Inquilinato. “Contratos (built-to-suit) só precisarão obedecer à lei se esse for o desejo das partes contratantes. As particularidades dessa modalidade de contratação – defende o legislador – mostram-se incompatíveis com algumas das disposições da Lei do Inquilinato, em especial aquelas atinentes ao prazo máximo de vigência, à denúncia, à ação revisional e à multa compensatória”, diz o deputado do PMDB.


Bezerra enfatiza ainda que “o contrato precisa ser longo para viabilizar o investimento do construtor”. “É preciso conferir segurança jurídica aos contratantes dessas operações, sem, contudo, mitigar seu dinamismo e evolução”, observa.

Fonte: Jornal da Comunidade